VENDERE CASA. I rischi del "Fai da te".

Vendere una casa è un momento estremamente importante, e dovrebbe essere trattato con molta attenzione.

Spesso si pensa che l’unico a correre dei rischi legati alla trattativa sia il COMPRATORE e che una volta venduto il nostro immobile, ce ne potremo completamente lavare le mani.

Vendere casa invece comporta dei rischi anche per il VENDITORE.

Ci sono 2 modi per ridurre i rischi al minimo:

1. Avere una conoscenza approfondita tutti gli aspetti legali, urbanistici, catastali, tecnici, finanziari… e approcciarsi alla vendita con la tecnica del “fai da te”

2. Affidarsi ad un professionista che concentra tutto questo di lavoro in un'unica persona di riferimento per te.

Il consiglio di IsulaHome è di "affidarsi sempre ad una agenzia o ad un professionista valido e seguirlo in tutta la fase della vendita".

La conformità: urbanistica e catastale

Per poter trasferire la proprietà di un immobile, lo stesso deve essere CONFORME ai documenti e alle planimetrie che sono presenti in catasto.

Significa che lo stato di fatto dell’immobile deve essere esattamente uguale alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico presentato al comune. La non conformità non significa l’impossibilità di vendere, anzi nella maggior parte dei casi è proprio così e bisogna avvalersi di un tecnico al fine di presentare una CILA, una DOCFA o una sanatoria (sono tutte pratiche che si adattano ai diversi casi) per regolarizzare lo stato dell’immobile. In alcuni casi sarà invece necessario riportare l’immobile alla condizione presente in comune e al catasto, facendo quindi dei lavori sulla casa. Questo perché le modifiche che sono state effettuate non rispettano la normativa vigente. Solo in alcuni casi estremi, l’immobile non sarà in alcun modo commerciabile.

Come capire se il tuo immobile è conforme?

Per quanto riguarda la conformità catastale bisogna confrontare la planimetria depositata al catasto e, confrontarla con la planimetria dello stato attuale dell’immobile, osservare eventuali differenze. Sarà necessario leggere anche la visura storica catastale e controllare che siano presenti gli attuali proprietari che vogliono vendere l’immobile.

La conformità urbanistica si può verificare, richiedendo in comune l’accesso agli atti relativi all’immobile in questione. La cosa più importante è controllare che l’ultimo titolo urbanistico presente sia uguale a quello che c’è nella realtà.

I rischi concreti

Se ci accorgiamo del problema in tempo, e l’aiuto di un professionista in questo ci aiuterà sicuramente, non si corrono rischi. Bisognerà semplicemente “rimettere a posto” le cose, con una pratica urbanistica o con dei lavori sull’immobile. Dovremo farlo prima del rogito definitivo di compravendita.

I veri problemi nascono se non ci si accorge in tempo del problema.

Finanziamento bancario a rischio, vendita fallita e inadempienze contrattuali.

Per ottenere il mutuo bancario è indispensabile la conformità tra lo stato di fatto e le planimetrie presentate. Le banche sono molto attente e in caso di richiesta di mutuo, tramite i periti, controllano sempre che l’immobile sia conforme ai documenti presentati. In caso di difformità, pertanto, la banca non sarà disposta ad erogarlo. Per il venditore, oltre ad aver perso la vendita, questo significa essere inadempiente da contratto. Questo aspetto legale nello specifico non è piacevole e richiama in causa, la somma depositata a caparra dall’acquirente al momento della proposta d’acquisto o del compromesso.

La conformità serve solo se l’acquirente fa ricorso al finanziamento bancario?

Quando l’acquirente paga l’immobile con risorse proprie potrebbe accettare la difformità dichiarando insieme al venditore che l’immobile risulta conforme nel momento del rogito notarile. Resterebbe comunque una sua facoltà quella di richiedere l’esecuzione forzata del contratto in caso di ripensamento, obbligando il venditore a sanare situazioni anche molto complicate e molto costose. In casi ancora più estremi, dove l’acquirente non viene a conoscenza della difformità, il rischio è ancora più elevato e l’acquirente potrebbe richiedere l’annullamento dell’atto ed eventuali danni, soprattutto se tali difformità sono state nascoste in mala fede.

Per concludere, il consiglio migliore rimane quello di accantonare la tecnica del “fai da te” e di avvalersi invece di un consulente professionista per la vendita.