VALUTAZIONE IMMOBILIARE. Quali aspetti da tenere in considerazione e in che modo?

La VALUTAZIONE è uno dei momenti più importanti nel processo di vendita di un’immobile.

Al fine di effettuare una corretta valutazione, oltre a controllare tutta la documentazione Catastale e Urbanistica, i permessi e le autorizzazioni ricevute, è fondamentale focalizzare l’attenzione su una serie di aspetti tra cui: l’ubicazione, l’età dell’edificio, il tipo di fabbricato, la metratura dell’immobile, lo stato di conservazione dei luoghi, il valore e l’andamento del mercato, oltre a tenere in considerazione coefficienti di MERITO/DEMERITO relativi a caratteristiche proprie dell’immobile, che ne aumentano o diminuiscono in proporzione il valore.

IsulaHome ti illustra, in che modo queste variabili incidono sulla ricerca del reale valore di mercato del tuo immobile.

La zona o il quartiere dove si trova l'immobile

La zona di ubicazione influisce notevolmente sulla valutazione di un immobile, determinando non solo una differenza di valore al metro quadro tra un immobile situato in CENTRO e un’abitazione con le stesse caratteristiche situato in ZONA DI ESPANSIONE o in PERIFERIA, ma incide anche sulla tempistica media per concludere una vendita. Al fine di valutare correttamente la zona di ubicazione si fa riferimento alle tabelle aggiornate dell’Agenzia delle Entrate, nonché ai valori medi di compravendite effettuate in zona.

Lo stato locativo attuale

La valutazione immobiliare viene notevolmente influenzata anche dallo stato locativo dell’immobile in quanto nei casi in cui lo stesso viene venduto LIBERO non subisce alcun tipo di svalutazione mentre nei casi in cui un’abitazione viene venduta LOCATA si va incontro a una svalutazione di mercato pari al 20%, nel caso di abitazioni locate con contratto quadriennale, e del 5% nel caso di locazioni stagionali o per brevi periodi.

Il piano d'ubicazione e la presenza dell'ascensore

Anche il piano di ubicazione dell’immobile e la presenza o meno dell’ascensore all’interno dell’edificio sono considerati parametri essenziali per fornire a venditori e possibili acquirenti la migliore valutazione immobiliare. Nello specifico le case che subiscono una maggiore svalutazione sono quelle situate ai piani alti o all’ultimo piano, con una svalutazione del 30% nel caso di ASSENZA di ascensore condominiale, i piani seminterrati, con una svalutazione del 25%, gli attici, con un coefficiente di svalutazione pari al 20% negli edifici privi di ascensore, e gli immobili situati al piano terra, svalutati rispettivamente del 20%, se privi di giardino, e del 10% nei casi in cui sono dotati di piccoli spazi esterni.
A differenza degli edifici privi di ascensore quelli in cui è PRESENTE l’ascensore condominiale vedono un netto aumento del valore degli immobili situati ai piani alti, con un incremento del valore di mercato pari al 10%, per l’ultimo piano, al 5%, per i piani superiori al terzo, e al 20% per gli attici.

Le condizioni generali dell'edificio

I professionisti del settore sono soliti prendere in considerazione l’anzianità dell’edificio e il suo stato di conservazione con un incremento di valore del 10% per gli edifici in OTTIMO STATO DI CONSERVAZIONE con oltre 40 anni d'età e del 5% per gli edifici costruiti tra i 20 e i 40 anni antecedenti la valutazione immobiliare. Inoltre in tutti i casi in cui l’edificio si presenta in CONDIZIONI SCADENTI tutte le unità immobiliari presenti al suo interno subiscono una svalutazione immobiliare pari al 5% nel caso di anzianità costruttiva inferiore a 20 anni, al 10% per gli edifici costruiti tra i 20 e i 40 anni antecedenti e al 15% per gli edifici con oltre 40 anni.

Lo stato di conservazione dell'immobile

Per quanto riguarda lo stato di conservazione interno agli alloggi, vendere un immobile FINEMENTE RISTRUTTURATO O DI NUOVA COSTRUZIONE porta a un incremento del valore di mercato del 10% rispetto a quello riguardante un immobile RISTRUTTURATO, con il suo 5% di incremento. A differenza degli immobili residenziali ristrutturati quelli in BUONO STATO non presentano alcun aumento del loro valore di mercato mentre per gli immobili DA RISTRUTTURARE incide una svalutazione del 10% dal reale valore di mercato.

Il soleggiamento e la luminosità degli ambienti

In base alla luminosità di un immobile e alla presenza di sole diretto durante l’arco della giornata le abitazioni si suddividono in: MOLTO LUMINOSE con arrivo di sole diretto durante tutto il giorno, in questo caso si considera un incremento del valore immobiliare del 10%, LUMINOSE, con presenza di sole in buona parte della giornata e incremento del valore del 5%, MEDIAMENTE LUMINOSE, nel caso di illuminazione diretta presente solo in determinati orari della giornata, e POCO LUMINOSE nel caso di illuminazione diretta scarsa o assente e relativa svalutazione immobiliare del 5%.

L'esposizione e la vista 

Anche la proiezione sullo spazio circostante influisce sulla valutazione. Infatti a differenza di un immobile che abbia esclusivamente AFFACCI SU SPAZI INTERNI dello stabile, il quale subisce solitamente una svalutazione del 5%, quelli con VISTA ESTERNA permettono di incrementare il valore di mercato del 5%, incremento che in caso di vista esterna PANORAMICA arriva al 10%.

Gli impianti di riscaldamento/raffrescamento

Ultimo parametro relativo ai comfort interni, ma non meno importante valore di riferimento per la valutazione di un immobile, è l’impianto di riscaldamento, elemento che determina una diminuzione del valore dell’immobile del 5% in caso di ASSENZA, un incremento del 5% per la presenza di riscaldamento AUTONOMO e del 2% per quello CENTRALIZZATO.